MEMS

MEMSとは、マンションエネルギー管理システム（Mansion Energy Management System）の略称で、マンションなど集合住宅全体のエネルギー消費量を計測・可視化し、共用部や専有部の設備を最適制御するシステムのこと。

受電電力や機器の稼働状況を把握してピーク電力を抑制するほか、太陽光発電や蓄電設備と連携したエネルギー運用を担う。近年は単なる節電支援にとどまらず、電気自動車（EV）の充電制御やデマンドレスポンス（DR）への対応など、分散型エネルギーリソースの統合管理基盤としての役割が拡大している。

MEMSのシステム構成と連携技術

集合住宅の受変電設備や共用部の照明・空調を統括する中央管理システムと、各住戸の電力消費を管理するHEMS端末がネットワークを介して連携する多層構造をとる。従来の高圧一括受電サービスに伴うピークカット機能から発展し、屋上に設置された自家消費型太陽光発電や大型蓄電池の充放電制御を一元的に実行する設計が一般的である。

住戸内の空調や給湯機、蓄電池といった機器との通信には、標準プロトコルであるECHONET Liteなどのオープン規格が広く用いられる。通信規格を標準化することで、機器更新時における特定事業者への過度な依存を防ぎ、将来的なシステム拡張や新規設備の追加導入を容易にする構成が重視されている。

脱炭素化政策と役割の高度化

2025年4月からの新築建築物に対する省エネ基準適合の全面義務化や、2030年に向けた新築住宅のZEH水準確保という政策目標を背景に、集合住宅の環境性能評価は不動産価値に直結する要素となっている。集合住宅版のゼロエネルギー住宅であるZEH-Mの普及が進むなかで、建物全体のエネルギー自立度を高める中核技術として本システムの導入が進む。

さらに、2023年4月に施行された改正省エネ法では、化石エネルギーから非化石エネルギーへの転換とともに電気需要最適化が求められるようになった。これに伴い、再生可能エネルギーの出力変動に合わせた上げDRや下げDRへの柔軟な対応が評価される枠組みが整っている。マンション駐車場における複数台のEV普通・急速充電器の導入増に対応し、契約電力を超過しないよう出力を自動調整・輪番制御するスマート充電管理も必須機能の一つである。また、アグリゲーターを介して蓄電設備やヒートポンプを群制御し、需給調整市場や容量市場に調整力を提供するVPP（バーチャル・パワー・プラント）の一環としても活用が広がる。

導入・運用における実務課題

新築物件では設計段階からの統合が標準化しつつある一方、既築マンションへの後付け導入や大規模改修においては、管理組合による合意形成が大きな課題となる。スマートメーターの設置や共用部設備の改修費用負担、管理規約の改定には総会決議が必要となり、導入メリットの明確な提示が求められる。

また、専有部の詳細な電力使用データは居住者の生活動態に関わるプライバシー情報を含むため、データ管理ポリシーの策定と利用目的についての明確な同意取得が不可欠である。運用面では、EV充電や空調のピークカット制御を行う際に居住者の快適性や利便性を損なわない制御アルゴリズムの選定が安定的な継続利用の鍵を握る。

参考

• 国土交通省 ― 建築物省エネ法の改正（2025年4月施行・適合義務化）
• 経済産業省 資源エネルギー庁 ― ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報
• 経済産業省 ― スマートマンションの推進